民营房企的战略转型,又多了一个样本
面对市场巨变,唯有改变,才能活下去。
2021下半年至今,本轮房地产调整已经持续整整2年,行业格局发生了翻天覆地的变化。
过去,我们关注规模的扩张和业绩的增长;如今,我们更关注哪些公司能活下来……
特别对民营房企来说尤为如此,涛哥看到,上半年地产20强中,没爆雷的民企只剩下5家,即碧桂园、龙湖、滨江、新城、卓越。
而这五家公司也各有特色,碧桂园是三四五线之王,滨江是核心城市极致深耕,龙湖、新城、卓越则属于住宅商业双轮驱动的平衡型发展,更具有代表性。
就在7月11日,新城发布2023上半年经营简报,让我们得以窥见这家企业今年上半年的发展情况。
公告显示,今年上半年,新城控股实现销售金额424亿,商业运营总收入52亿,同比增长10%,此外据悉其上半年还累计交付超5万套物业。
在民企经营艰难的当下,能保持行业TOP20的排名,实现商业经营收入的增长,并保障大规模产品交付,已经非常不易。
而且能够明显看出,在市场环境深刻变化的当下,新城主动调整业务结构,加速从开发到经营的战略转型,取得了一定成效,成为民企变革进化的一个样本。
今年以来,人们期待的“史诗级救市”并未发生,房地产市场环境依然艰难,行业竞争更加激烈。
这也使得大家对于民营房企未来如何存活?什么样的模式才更具有可持续性?进行着广泛的探讨。
目前看来,随着住宅开发市场规模不可逆转的收缩,聚焦高量级城市,提高经营性收入占比,成为头部房企一致认可的发展方向。
而在这一点上,很早布局商业经营,目前已经成为国内商业地产领先企业之一的新城,可以说是拿到了面向未来的入场券。
要知道,虽然房企都想转型商业,但商业地产的开发难度以及长期投入,使得多数企业望而却步,错过了最好的发展时机。
新城从15年前开始大力布局商业地产,当时就坚持每年5-10个新商业项目落地,如今积累下来已拥有约200座购物中心,开业数量居境内外上市公司首位。
2022年报显示,去年新城实现商业经营收入破100亿,同比增长约16%,成为地产圈为数不多的经营性收入破百亿的企业,为其贡献了大量的现金流。
并且,新城的商业经营质量也是可圈可点,出租率达95.13%,物业出租及管理毛利率达72.60%。
去年其物业出租及管理业务毛利66.96亿元,占公司总体毛利的28.95%,帮助其抵御了行业整体毛利下行的风险。
上半年,新城商业经营收入进一步增长,预计对其营收和利润贡献的占比将加大,可见双轮驱动的战略优势愈发突显,成为新城穿越周期的根基所在。
就在上周末,涛哥在朋友圈看到,新城集团举办了30周年司庆活动,很多新城的员工都在朋友圈转发了活动照片。
新城从1993年创立,起步于武进区,成长于常州,而后进军上海,开启全国化布局,逐步成为行业前列的综合性开发企业。
据官微透露,在周年庆上,新城集团董事长王晓松表示:新城30年的发展历程,是以国家宏观政策为依托,与时代共发展、与城市共繁荣的历程。
在感谢国家和时代给予机遇的同时,王晓松也总结了新城持续成长和发展的内驱所在:
骆驼精神是新城的企业基因和文化图腾,诚实做人、踏实做事是新城的企业精神。
他认为正是源自于企业基因与精神的力量,使新城在顺境中能够抓住趋势与红利,取得突破性成就并保持忧患意识;在逆境中能够稳健经营坚守底线,踏实勤恳并保持乐观。
也因如此,在地产行业最艰难的这两年中,大量民营房企主动或被动选择躺平,新城却恪守稳定安全的财务基本面,确保现金流安全,并坚持偿债底线至今。
去年,新城控股累计偿还境内外公开市场债券127.91亿元,保持了0违约,而良好的信用记录也使得他们能持续获得新的融资支持。
在今年3月,新城宣布了80亿元的定增预案;5月,在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券;6月,在境内成功发行11亿元公司债。
可见,金融机构、监管机构和投资者们依然支持并看好新城,使其能够持续获得境内外融资,成为当前不多的融资渠道依然畅通的民营房企。
此外,凭借大量的优质商业资产,待未来国内REITS政策完善落地后,新城也有望成为受益者。
到那时候,坐拥200座商场的新城,将可能通过REITS彻底解决资金问题,真正进入发展的新阶段。
事实上,这两年行业内关于民营房企如何活下去的讨论不绝于耳,每家公司都有自己的发展逻辑。
之前的年度业绩会上,王晓松也曾总结新城的四项核心优势,即:
有信用 重合规;有资产 重价值;有团队 重文化;有竞争 重品牌。
在涛哥看来,新城4915万方可售土储,近200座吾悦广场,其中65%位于一二线及优质三线城市,构成了坚实的资产底盘。
特别是大量的商业广场,一方面能带来稳定的经营性现金流,另一方面也可以贡献融资性现金流,成为新城能够度过本次行业难关的关键所在。
有了底层资产作为依托,金融机构也有信心持续为其提供融资,再加上新城坚持不躺平的底线思维,使得其持续获得市场支持,坚挺到了现在。
当然,背后新城成熟的团队也功不可没,毕竟从2008年就开始做商业,15年时间积累的管理经验,使吾悦广场实现了较高的出租率和毛利率,资产价值稳步提升,形成发展的正循环。
在30周年庆上,新城感谢了在不同历史阶段支持公司发展的“时代贡献者”们,并提出:
像骆驼一样稳健前行,汇聚更多志同道合的人一起,管好资产,做好产品与服务。
这实际上也指明了新城未来的发展方向,据涛哥了解,今年是新城集团大资管战略落地的元年。
他们提出了“3+1+N”新战略规划,夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块,建设资管平台,发展以吾盛能源、康养服务为例的多元化消费服务业务。
目前,包括万科、龙湖在内的头部企业,都已经明确提出加大经营性业务的比重,龙湖甚至计划用三到五年将经营性业务的利润占比提升到50%。
在涛哥看来,随着大资管战略落地,新城也将在住宅商业双轮驱动的基础上,逐步加大经营性业务占比,实现更加平衡稳健的发展模式。
从长远来看,国内房地产企业未来也将会走向“港资模式”,杠杆率将持续下降,经营性收入将变成更加重要的基石。
在这个过程中,像新城这样很早布局商业地产并且已经形成规模效应的企业,或许更有机会穿越周期,走向新时代。
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